Toepassingsgebied van de lichte verborgen gebreken
Tegenhanger van de ‘ernstige’ verborgen gebreken zijn de ‘lichte’ verborgen gebreken.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan: gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had. (Rb. Antwerpen 21 oktober 2010, TBO 2011, 177; Rb. Antwerpen 9 november 2006, TBO 2008, 196.
“De gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken na aanvaarding betreft de tekortkomingen van, in of rond het bouwwerk en zijn functie, die niet onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen, maar toch voldoende ernstige zijn, zodat de bouwheer de werken niet zou hebben aanvaard indien hij het bestaan van deze gebreken had gekend.” (Rb. Antwerpen 9 november 2006, TBO 2008, 196.)
Het gaat om die gebreken die op het ogenblik van de oplevering onzichtbaar waren en die door de bouwheer, op dat ogenblik, niet konden worden ontdekt. Ter beoordeling daarvan wordt rekening gehouden met de deskundigheid en de mogelijkheden van de bouwheer en met de aard van de uitgevoerde werken. (Gent 13 oktober 2008, NjW 2009, 508, noot M. DAMBRE.)
Een verschilpunt met de tienjarige aansprakelijkheid ex. art. 1792 en 2270 BW, is dat de vordering wegens lichte verborgen gebreken tijdig, dit wil zeggen binnen een redelijke termijn vanaf de vaststelling van het gebrek, moet worden ingesteld (zie hiervoor “Tijdigheid in het kader van lichte verborgen gebreken”).
De tijdigheid moet worden beoordeeld in functie van de concrete omstandigheden van de zaak, zoals de aard van het werk en de gebreken, de hoedanigheid van partijen, de buitengerechtelijke handelingen (bijvoorbeeld het voeren van ernstige onderhandelingen) en het zich progressief manifesteren van het gebrek (de schade).
Aansprakelijkheid
Aanvaarding der werken: bevrijding lichte zichtbare gebreken
Ná aanvaarding der werken, gedurende tien jaar:
- Zichtbare en verborgen ernstige gebreken
-> Vordering kan gedurende tien jaar na aanvaarding worden ingesteld - Lichte verborgen gebreken
-> Vordering moet binnen een ‘redelijke’ termijn worden ingesteld.
