Het sociaal beheersrecht is een instrument van het woonbeleid. Het laat toe dat ongeschikte en onbewoonbare woningen die de eigenaar niet tijdig herstelt, in beheer kunnen worden genomen. De woning kan dan worden gerenoveerd en voor minstens 9 jaar worden verhuurd als sociale woning door de initiatiefnemer. Dit instrument bestaat al langer, maar wordt op punt gesteld middels het voorontwerp van decreet dat de Vlaamse Regering principieel goedkeurde op 14 juli 2017.

Voor vragen of meer informatie kan u terecht via liesbeth@peetersenhermans.be of +32 493 04 53 52.

Op 1 juni 2017 zou de Vlaamse omgevingsvergunning definitief in werking treden. De inwerkingtreding wordt met het voorstel van decreet van het Vlaamse Parlement dd. 24 mei 2017 opnieuw uitgesteld tot 1 januari 2018.

Het is geen geheim dat niet alle software voor het omgevingsloket volledig klaar is om op datum van de voorziene inwerkingtreding volledig mee in te stappen in het digitale verhaal.

Tot zolang moeten de procedureregels die golden op 22 februari 2017 worden toegepast.

Het is overigens niet de eerste keer dat de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning wordt uitgesteld. De initieel voorziene datum was 23 februari 2017.

Voor meer informatie: liesbeth@peetersenhermans.be of +32 493 04 53 52

Op 31 maart 2017 werd de wet 19 maart 2017 tot oprichting van een Begrotingsfonds voor de juridische tweedelijnsbijstand gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dat Begrotingsfonds zal worden gebruikt ter financiering van de vergoedingen van de advocaten belast met de juridische tweedelijnsbijstand en van de werkingskosten van de bureaus voor juridische bijstand.

Op 22 mei 2017 verscheen in het Belgisch Staatsblad een aanvulling op deze wet. Voor de Raad van State is, naast de rolrechten, per verzoekende partij bijkomend een bijdrage aan het Fonds verschuldigd voor elk verzoekschrift dat een eis tot herstelvergoeding voor buitengewone, morele of materiële schade, een beroep tot nietigverklaring, een cassatieberoep, een verzoek tot schadevergoeding tot herstel, een administratief kort geding, een verzet, een derdenverzet of een beroep tot herziening inleidt.
Deze regeling treedt in werking op een nader te bepalen datum.

Bij de RvVb en het Milieuhandhavingscollege werd dergelijke regeling tot op heden niet ingevoerd.

Voor meer informatie of vragen over dit topic kan u contact opnemen met Liesbeth Peeters via liesbeth@peetersenhermans.be of via +32 493 04 53 52.

Inleiding

In beginsel geldt het principe dat indien de opdrachtgever de werken aanvaardt, hij erkent dat de aannemer en de archi­tect aan hun contractuele verplichtingen hebben voldaan. Hierbij ontslaat hij hen in beginsel van elke contractuele aansprake­lijkheid voor de uitgevoerde werken en geleverde diensten.

Uitzondering op deze regel zijn enerzijds de “ernstige” zichtbare en verborgen gebre­ken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, anderzijds de zo­genaamde “lichte” verborgen gebreken.

Er kunnen aldus drie soorten aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken worden onderscheiden.

• Vooreerst is er de aansprakelijkheid voor zogenaamde ‘lichte zichtbare gebreken’. Die aansprakelijkheid wordt evenwel gedekt door de aanvaarding vanwege de opdrachtgever. Deze categorie is casu quo niet van toepassing.
• De ‘lichte verborgen gebreken’. De aanvaarding bevrijdt de aannemer niet van zijn aansprakelijkheid voor zulke gebreken. De termijn waarbinnen de vordering wegens lichte verborgen gebreken  moet worden ingesteld is deze van de redelijke termijn (infra).
• Tot slot is er de tienjarige aansprakelijkheid voor de ‘ernstige gebreken’. De artikelen 1792 en 2270 BW leggen een verzwaarde contractuele aansprakelijkheid op de schouders van aannemers en architecten van bouwwerken, met name wat betreft gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen of een belangrijk onderdeel ervan aantasten of in gevaar brengen. Deze tienjarige aansprakelijkheid geldt ongeacht het zichtbare dan wel het onzichtbare karakter van het gebrek.

Toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid ex. artikel 1792 en 2270 BW

De tienjarige aansprakelijkheid ex. artikel 1792 en 2270 BW is uitsluitend van toepassing op gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een essentieel bestanddeel ervan in het gevaar brengen of op langere termijn in gevaar zouden kunnen brengen. (HvB Antwerpen, 5 juni 2000, TBO 2008, 190.)

Artikel 1792 BW stelt dan ook:

Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Het is van groot belang het toepassingsgebied van de tienjarige aansprake­lijkheid precies af te bakenen en met name te bepalen welke gebreken voldoende ernstig zijn om onder dit toepassingsge­bied te vallen.

De noodzaak daartoe vloeit bovendien voort uit de belangrijke verschilpunten die bestaan tussen de tienjarige aansprakelijkheid en de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken, onder meer inzake de ter­mijn voor het instellen van de rechtsvordering.

In de klassieke rechtsleer wordt de tienjarige aansprakelijk­heid beschouwd als een uitzondering op het gemeenrechtelijke principe dat de aanvaarding van de werken inhoudt dat de aannemingsovereenkomst uitdooft en de aannemer van wer­ken of diensten – met uitzondering van de verborgen gebreken en behoudens bedrog – geen aansprakelijkheid meer moet dragen voor de uitgevoerde werken of geleverde diensten.

Er moet immers worden aangenomen dat de op­drachtgever het werk naziet teneinde mogelijke gebreken te ontdekken. Wanneer de opdrachtgever het werk aanvaardt, wetende dat het behept is met een gebrek, doet hij daarmee afstand van de mogelijkheid om nog een vordering in te stellen met betrekking tot dat gebrek. De uitzondering die hierop bestaat voor zichtbare gebreken die onder het toepassingsge­bied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen, kan juist wor­den verantwoord door het feit dat de opdrachtgever op het ogenblik van de aanvaarding geen kennis had van het feit dat het gebrek zoals dat op dat ogenblik kon worden waargeno­men, een gebrek was dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang kan brengen.

Uit het uitzonderingskarakter van de tienjarige aanspra­kelijkheid wordt afgeleid dat de aannemer en de architect op grond van voormelde wetsbepalingen alleen kunnen worden aangesproken voor gebreken die ernstig genoeg zijn om de ste­vigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. Het Hof van Cassatie heeft zich bij deze klassieke opvatting aangesloten. (Cass.18 oktober 1973, Arr. Cass. 1974, 202, noot; Cass. 18 november 1983, Arr. Cass. 1983-84,323; Cass. 11 april 1986, Arr. Cass. 1985-86, 1088.)

“In art. 1792, 2270 B.W. is een voor de aanneming van constructie van gebouwen eigen bepaling neergelegd die de aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor een termijn van tien jaar na de aanvaarding van het werk regelt ten aanzien van al dan niet zichtbare gebreken die ernstig genoeg zijn om de stevigheid van het gebouw in gevaar te brengen; deze eigen regeling brengt mee dat de vordering tegen de aannemer en de architect slechts binnen de tienjarige termijn van die artikelen kan worden ingesteld ingeval een gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond.” (Cass. 18 november 1983, Arr. Cass. 1983-84,323.)

De vraag rijst wat precies moet worden verstaan onder een ‘gebrek dat de stevigheid van het gebouw of een be­langrijk deel ervan in het gedrang brengt’.

In tegenstelling tot hetgeen uit de letterlijke lezing van ar­tikel 1792 B.W. zou kunnen worden afgeleid, is het niet vereist dat het gebouw of het groot werk reeds geheel of gedeeltelijk zou tenietgegaan zijn op het ogenblik waarop de vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid wordt ingesteld. (Luik 12 december 1991, TBBR 1994, 367, noot.)

Het volstaat dat met zekerheid kan worden gesteld dat er een reëel risico bestaat dat het gebrek in min of meer korte tijd de stevigheid van het gebouw of van één van zijn belangrijke on­derdelen in het gedrang kan brengen. (Cass 11 oktober 1979, Arr. Cass. 1979-80, 186.) De eisende partij dient daarvan echter wel het bewijs te leveren. Een louter hypothe­tisch risico of een veronderstelling volstaan niet. (Antwerpen 5 mei 1987, Limb. Rechtsl. 1987, 143.)

De aantasting van de stevigheid van het gebouw omvat ook meer dan alleen maar de aantasting van de stabiliteit van het gebouw. Ook bijvoorbeeld een ernstige waterinfiltratie, het niet vorst- bestendig zijn van terrastegels of de roestvorming van gevel­panelen kunnen bijvoorbeeld leiden tot het geheel of gedeel­telijk tenietgaan van het gebouw en aldus onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen. (Rb. Nijvel 24 oktober 1997, JLMB 2000, 159; Luik 25 juni 1996, T. Aann. 1997, 222; Antwerpen 11 oktober 1994, T. Aann. 1995, 20.)

De vraag die in de rechtsleer rees of de redelijke termijn al dan niet diende te worden gerespecteerd bij het instellen van de vordering op grond van artikelen 1792 en 2270 BW, werd beëindigd door de arresten van het Hof van Cassatie van 4 april 2003 en 2 februari 2006. Het antwoord is negatief. De tienjarige termijn is een vervaltermijn. Dat betekent dat de vordering (ten gronde) in ieder geval moet worden ingesteld binnen die termijn. Dat is een noodzakelijke, doch voldoende voorwaarde. Het instellen van de vordering binnen de tien jaar volstaat aldus. De vorderingstermijn/proceduretermijn duurt bijgevolg even lang als de waarborgtermijn  zelf.

“Het is niet vereist dat de vordering tevens binnen een redelijke termijn wordt ingesteld. Instellen binnen tien jaar volstaat, zonder bijkomende voorwaarde. Het beginsel van de goede trouw maakt hierop geen uitzondering.” (Cass. 2 februari 2006, NJW 2006, afl. 138, 219.)

Het argument dat de vordering wegens dergelijke verborgen gebreken, net zoals de vordering wegens lichte verborgen gebreken die buiten het toepassingsge­bied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen, zou moeten worden ingesteld binnen een redelijke termijn nadat het gebrek wordt ontdekt, werd aldus door het Hof, op grond van het openbare­ orde-karakter van de tienjarige aansprakelijkheid, verworpen.

Op 27 oktober en 22 december 2006 bevestigde het Hof van Cassatie dat door een vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid die tijdig wordt ingesteld, ook de vordering die wordt ingesteld ter vergoeding van nieuwe schade die zich voordoet als gevolg van hetzelfde gebrek of dezelfde contractuele tekortkoming in de conceptie of de uitvoering, aan de ver­jaring wordt onttrokken. Een dergelijke nieuwe vordering kan bijgevolg nog worden ingesteld nadat de tienjarige aansprake­lijkheidstermijn is verstreken, op voorwaarde dat de oorspron­kelijke vordering tijdig werd ingesteld.

De omstandigheid dat de nieuwe schade zich voordoet op een andere plaats of dat de bouwheer in zijn oorspronkelijke vordering geen voorbe­houd maakte voor eventuele latere schade die zich zou voordoen, doet daaraan geen afbreuk.

Bovendien benadrukten de rechters in de hierboven genoemde arresten dat de tienjarige aansprakelijkheids­termijn een absolute vervaltermijn is, die niet kan worden ge­schorst noch gestuit.

In het arrest van 27 oktober 2006 besloot het Hof dan ook dat de bouwheer die een vordering wil instel­len tegen de aannemer en tegen de architect op grond van hun tienjarige aansprakelijkheid, ertoe gehouden is zowel tegen de aannemer als tegen de architect zijn vordering in te stellen vóór het verstrijken van de tienjarige periode. Het feit dat de bouwheer een vordering instelt tegen de aannemer binnen de tienjarige termijn en dat de aannemer op zijn beurt, binnen de termijn, een vrijwaringsvordering instelt tegen de architect, verhindert niet dat de bouwheer ook zelf binnen de tienjarige termijn een vordering moet instellen tegen de architect indien hij hem veroordeeld wil zien voor de schade. Met andere woor­den, de vordering, ingesteld tegen de aannemer op grond van zijn tienjarige aansprakelijkheid, schorst noch stuit de termijn om een gelijkaardige vordering in te stellen tegen de architect.

Volgens de rechters van het Hof van Beroep te Antwerpen is de tienjarige aansprakelijkheidstermijn, zoals nog gesteld door het Hof van Cassatie in zijn arrest van 27 oktober 2006, niet enkel een vervaltermijn, een fatale termijn, die niet ge­schorst noch gestuit kan worden, maar raakt de tienjarige aan­sprakelijkheid van de aannemer en de architect ook de open­bare orde. (Antwerpen 4 november 2008, NjW 2008, 930; Cass. 27 oktober 2006, RW 2006-07, 1435.)

Dit impliceert dat in verband met deze termijn geen overeenkomsten kunnen worden gesloten en dat er geen af­stand van kan worden gedaan. Daaruit volgt volgens de rechters van het Hof dat de tienjarige aansprakelijk van de aanne­mer en de architect niet alleen niet conventioneel kan worden ingekort, maar bovendien dat die termijn ook niet contractueel kan worden verlengd.

Het verschil tussen de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en zijn gewone contractuele aansprakelijkheid moet te allen tijde duidelijk worden onderscheiden, zo blijkt uit het arrest van het Hof van Beroep van Brussel van 3 januari 2008. De tienjarige aansprakelijkheidstermijn van de aannemer en de architect begint maar te lopen vanaf de definitieve of, in­dien dat zo is bedongen, vanaf de voorlopige, oplevering van de werken. Zolang de werken niet zijn opgeleverd, spelen de gewone contractuele aansprakelijkheidsregels en moet de bouwheer die zijn schade vergoed wil zien, een contractuele wanprestatie in hoofde van de aannemer en/of de architect aantonen. De tienjarige verjaringstermijn ten aanzien van de aannemer en de architect vangt pas aan vanaf het ogenblik van de definitieve oplevering. Het feit dat er reeds meer dan tien jaar is verstreken tussen het ogenblik waarop de aannemer de voorlopige oplevering vroeg, wat hem werd geweigerd, en de einduitspraak van de rechter over diens contractuele wanpres­tatie, doet daaraan geen afbreuk.

Het is vaste rechtspraak dat de aansprakelijkheidstermijn van tien jaar ook loopt ten aanzien van herstellingen die als grote werken dienen te worden aanzien en mitsdien als een nieuwe aanneming moeten worden aangemerkt. (Antwerpen 4 november 2008, NjW 2008, 930.)

Dat betekent volgens het Antwerpse Hof van Beroep echter niet dat herstel­lingswerken aan een bouwwerk de vervaltermijn van de tienja­rige aansprakelijkheid met betrekking tot dat hele gebouw heropenen. Integendeel, de nieuwe tienjarige termijn geldt niet ten aanzien van gebreken die door de herstellingen niet wer­den geraakt, maar enkel ten aanzien van de grote herstellingen zelf.

Vermeldenswaardig bij dit arrest is ten slotte dat het Hof van Beroep enerzijds uitdrukkelijk stelt dat geen overeenkom­sten kunnen worden gesloten in verband met de tienjarige aansprakelijkheid maar anderzijds verklaart dat het de partij­en vrij staat overeen te komen dat de termijn een aanvang neemt vanaf de voorlopige, in plaats van de definitieve oplevering.

Naast de tienjarige aansprakelijkheid voor (zware) verborgen gebreken ex. artt. 1792 en 2270 BW, blijft de aannemer volgens vaststaande rechtspraak aansprakelijk voor de lichte verborgen gebreken die ontdekt worden na de aanvaarding van zijn werken. (HvB. 5 juni 2000 TBO 2008, 190; Antwerpen 21 oktober 2010, TBO 2011, 177; Antwerpen 9 november 2006, TBO 2008, 196-197.)

De recente rechtspraak van het Hof van Cassatie betreffende de termijnen waarbinnen een vorde­ring moet worden ingesteld voor gebreken die zich ná de aan­vaarding manifesteren, geeft daarbij aan dat de gemeenrechte­lijke aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken een eigen aansprakelijkheidsregime is dat nadrukkelijk moet wor­den onderscheiden van de tienjarige aansprakelijkheid. (Cass. 4 april 2003, Arr. Cass. 2003, 882; Cass. 2 februari 2006, RW 2005-06, 1590, noot S. Mosselmans.)

Aansprakelijkheid

Aanvaarding der werken: bevrijding lichte zichtbare gebreken

Ná aanvaarding der werken, gedurende tien jaar:

• Zichtbare en verborgen ernstige gebreken
  -> Vordering kan gedurende tien jaar na aanvaarding worden ingesteld
• Lichte verborgen gebreken
  -> Vordering moet binnen een ‘redelijke’ termijn worden ingesteld.