Betwisting met architect

Wat kun je doen bij een betwisting met een architect

/in /door

Wat kun je doen bij een betwisting met een architect 

Wanneer je een gebouw laat bouwen, komen daar allerlei partijen aan te pas. Eén van de belangrijkste bouwactoren is de architect. In deze blog bespreken we enkele belangrijke zaken rond betwistingen met betrekking tot de aansprakelijkheid van de architect. 

Als advocatenkantoor met een sterke specialisatie in bouwrecht kunnen wij zowel de aannemer, de bouwheer als de architect bijstaan wanneer zij een geschil hebben. Onze advocaten kunnen advies geven, bemiddelen, onderhandelen en juridische stappen ondernemen. 

Heb je een vraag rond een betwisting met betrekking tot de aansprakelijkheid van een architect of heb je een gespecialiseerde advocaat bouwrecht nodig? Contacteer dan vandaag nog ons advocatenkantoor in Lier en wij helpen je dan graag zo snel mogelijk verder. 

Hieronder vertellen we je meer over betwistingen met betrekking tot de aansprakelijkheid van een architect en hoe je deze zaken kunt aanpakken.

Veel voorkomende betwistingen met betrekking tot de aansprakelijkheid van een architect

Aangezien het bouwproces van een gebouw vaak een complex project is, ontstaan er regelmatig betwistingen tussen partijen. Tussen de architect en de bouwheer of de architect en de aannemer duiken regelmatig de volgende geschillen op: 

Ontwerpfouten: het is altijd mogelijk dat er een ontwerpfout in je plannen is geslopen. Als dit niet snel genoeg door de architect of de aannemer wordt opgemerkt, dan kan dit tot een constructiefout leiden. Dit brengt uiteraard schade met zich mee, die vergoed moet worden. 

Slechte opvolging van de werken: de werken moeten blijvend worden opgevolgd door de architect. Hij of zij moet bepaalde zaken coördineren zodat de bouwplannen correct kunnen worden opgevolgd. Bij gebrekkige of ontbrekende opvolging kan de architect aansprakelijk worden gesteld. 

Weigering stedenbouwkundige vergunning: soms kan een stedenbouwkundige vergunning worden geweigerd omdat de architect fouten heeft gemaakt. Zo is het mogelijk dat hij of zij de stedenbouwkundige voorschriften niet heeft nageleefd. Als bouwheer kun je dan eisen dat de architect dit zonder meerkosten oplost.

Foutieve inschatting van kosten: de architect heeft een zekere verplichting dat de bouw binnen de geraamde kosten zal blijven en dat zijn ereloon niet buitensporig is. Uiteraard kunnen de kosten ook oplopen door niet voorziene omstandigheden zoals bijvoorbeeld een onverwachte stijging van materiaalkosten of door zelf meerwerk aan te vragen.

Wat kan ik doen bij een geschil met de architect? 

Er zijn meerdere pistes die kunnen worden genomen wanneer er een betwisting is over de aansprakelijkheid van een architect. Zo kan er naar de Verzoeningscommissie Bouw of naar de rechtbank worden gestapt, maar onderhandelen of bemiddelen is natuurlijk ook een optie. Wij lichten de mogelijkheden hier wat verder toe:

Juridisch advies inwinnen: wanneer je een betwisting met je architect hebt, kunnen de (financiële) belangen hoog zijn. Juridisch advies inwinnen bij een gespecialiseerde advocaat is dan een goed idee.

Onderhandelen en bemiddelen: wanneer je (nog) geen juridische stappen wilt zetten, dan is onderhandelen en bemiddelen met de andere partij nuttig. Het is verstandig om je door een specialist te laten bijstaan.

Verzoeningscommissie Bouw: het is mogelijk om als particulier een beroep op de Verzoeningscommissie Bouw te doen. Dit is geen gratis procedure en daarom is advies van een advocaat inwinnen voordat je hiervoor kiest, sterk aangeraden. 

Juridische stappen nemen: wanneer geen van deze zaken een optie is, dan kan een advocaat je bijstaan om je rechten voor de rechtbank te verdedigen. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in bouw- en omgevingsrecht en dus een ideale partner om je hierbij te assisteren.

Uiteraard kan ons advocatenkantoor ook jou als architect of je architectenbureau bijstaan met juridisch advies of je rechten verdedigen.

De tienjarige aansprakelijkheid van de architect

Belangrijk om niet te vergeten, is de tienjarige aansprakelijkheid van de architect. Ook na de bouw is het mogelijk om de architect aansprakelijk te stellen als er ernstige gebreken zijn, die de stabiliteit en de stevigheid van (een onderdeel van) het gebouw aantasten. Dit is het geval wanneer deze gebreken voortvloeien uit ontwerp- of uitvoeringsfouten van de aannemer, die de architect had moeten opmerken.

Heb je een advocaat nodig voor een betwisting met je architect of wil je juridisch advies inwinnen, neem dan vandaag nog contact met ons op via info@peetersenhermans.be of via de contactpagina en we helpen je dan zo snel mogelijk verder. 

advocaat verborgen gebreken lier

Verborgen gebreken in woning – wat zijn dat en wat kun je doen?

/in /door

Wanneer mensen een huis kopen, komt het vaak voor dat ze na enkele weken na de overdracht gebreken opmerken. Deze gebreken waren tijdens de bezichtiging niet zichtbaar of bekend bij de koper toen deze het huis kocht. Daarom noemt men dit soort gebreken ook wel verborgen gebreken.

Enkele vaak voorkomende voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

  • Niet-zichtbare lekkage;
  • Schimmel en zwam;
  • Niet goed werkende cv-installatie.

In deze blog vertellen we je meer over verborgen gebreken en hoe een advocaat je hierbij kan bijstaan. Heeft jouw woning een verborgen gebrek en wil je advies over wat de volgende stappen zijn? Neem dan vandaag nog contact op met een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken van het Advocatenkantoor Peeters en Hermans te Lier.

Wat is een verborgen gebrek?

Er is geen vaste definitie en er staat niet zwart-op-wit wat exact een verborgen gebrek is. Er zijn wel enkele criteria om te bepalen of een gebrek een verborgen gebrek is.  We zetten ze hier even op een rijtje:

Het gebrek moet verborgen zijn: het gebrek mag niet zichtbaar zijn wanneer je het huis bezichtigt. Een gebroken raam is dus geen verborgen gebrek zijn. Daarnaast is het gebrek verborgen wanneer het niet door de verkoper is gemeld. Wanneer het gebrek niet-zichtbaar is maar (vooraf en schriftelijk) wordt gemeld door de verkoper, valt het niet meer onder de ‘verborgen gebreken’.

Voldoende ernstig: om te spreken van een verborgen gebrek moet het gebrek aanleiding geven tot grote herstelwerkzaamheden. Het gebrek moet zo ernstig zijn dat het het normale gebruik van de woning verhindert en ook de prijs ervan significant beïnvloedt.

In de kiem aanwezig: het verborgen gebrek moet reeds aanwezig zijn geweest op het moment dat de eigendomsoverdracht van de woning plaatsvond of minstens in de kiem aanwezig was. Verroeste leidingen, die na de koop barsten en dan waterschade veroorzaken, kunnen worden gezien als een verborgen gebrek omdat het gebrek dan al in de kiem aanwezig was.

Mag de verkoper verborgen gebreken verzwijgen?

Neen, een verkoper moet de (verborgen) gebreken die hij kent aan de koper melden. Het is uiteraard mogelijk dat hij niet weet dat er een verborgen gebrek is. Weet de verkoper dat er een verborgen gebrek is en meldt hij dit niet, dan handelt hij te kwader trouw. De koper moet dan bewijzen dat de verkoper dit bij de verkoop wist.

Zowel een verkoper die geen kennis had van het verborgen gebrek als een verkoper die het bewust verzweeg, zijn vrijwaring verschuldigd. Een verkoper die een gebrek bewust verzwijgt, zal zich niet kunnen beroepen op een exoneratiebeding (komt verder in deze blog aan bod).

Wanneer kun je de verkoper niet aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek?

Een verkoper kan in de verkoopovereenkomst een exoneratiebeding opnemen. Dit beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken, die later aan het licht komen. Let op: een verkoper die kennis had van een verborgen gebrek en dit verzweeg, kan zich niet beroepen op het exoneratiebeding als dit in het contract staat.

Een exoneratiebeding is dus een belangrijke manier voor verkopers om zichzelf tegen mogelijke verborgen gebreken in te dekken. Als koper is het dus van cruciaal belang om het gebouw grondig te inspecteren – liefst met behulp van een expert – voordat je een contract met een exoneratiebeding tekent.

Let op: een professionele verkoper, die omwille van zijn professionele deskundigheid op de hoogte moest zijn van het verborgen gebrek, handelt sowieso te kwader trouw. Ook als hij niet wist dat er een gebrek is, maar dit omwille van zijn ervaring en expertise had moeten weten, dan kan hij zich niet op het exoneratiebeding beroepen.

Ons advocatenkantoor te Lier helpt je graag met het opstellen of het nakijken van het koopcontract van je woning.

Wat kun je als koper doen?

Aangezien een verborgen gebrek ernstige gevolgen voor de waarde van het huis kan hebben en je moet bewijzen dat het reeds (in de kiem) aanwezig was, kun je het beste snel handelen. Zeker wanneer je denkt dat de verkoper een gebrek moedwillig heeft achtergehouden, is dit van belang.

Wanneer je niet snel handelt, bestaat er namelijk de kans dat je niet meer kunt bewijzen dat het gebrek – of de kiem ervan – al bij de koop aanwezig was. Door een expert in de arm te nemen, die weet wat de juiste stappen zijn, kun je kostbare tijd winnen.

Aangezien jij als koper moet bewijzen dat de verkoper moedwillig een verborgen gebrek heeft verzwegen, kun je je het beste door een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken laten bijstaan. Deze kan bij de rechtbank je belangen behartigen of je helpen bij het claimen van een schadevergoeding.

Advocatenkantoor Peeters en Hermans te Lier kan je juridisch bijstaan met alle problemen rond vastgoed zoals bijvoorbeeld verborgen gebreken. Neem via de contactpagina of via info@peetersenhermans.be contact met ons op en wij helpen je dan zo snel mogelijk verder.

De aankoop- en verkoopbelofte op een huis

De aankoopbelofte en verkoopbelofte op een huis: hoe werkt het en waar moet je op letten?

/in /door

Een huis kopen of verkopen is voor veel mensen de grootste financiële beslissing die ze in hun leven zullen nemen. Daarom is het belangrijk om te weten wat enkele van de meest voorkomende overeenkomsten en afspraken zijn, en hun voor- en nadelen. In deze blog geven we je meer informatie over twee vaak voorkomende afspraken bij het kopen van een huis: de wederzijdse aankoopbelofte en verkoopbelofte.

Heb je nu al een vraag met betrekking tot de aankoopbelofte of de verkoopbelofte van een huis, of een ander juridisch probleem met betrekking tot vastgoed?

Neem dan nu contact op met advocatenkantoor Peeters & Hermans in Lier, en wij helpen je zo snel mogelijk verder.

Wat houden de aankoop- en verkoopbelofte op een huis in?

Bij een verkoopbelofte verbindt de verkoper zich ertoe zijn woning tegen een bepaald bedrag binnen een bepaalde periode en onder opgegeven voorwaarden aan de kandidaat-koper te verkopen. 

De koper doet op zijn beurt een aankoopbelofte, waarin hij de belofte maakt het onroerend goed tegen bepaalde voorwaarden te kopen.

Het is belangrijk om te onthouden dat zowel de aankoopbelofte als de verkoopbelofte juridisch bindend zijn. Ze leggen de aankoop en verkoop van een onroerend goed vast en stellen sancties in bij het verbreken van de belofte. Het is sterk aanbevolen om professioneel juridisch advies in te winnen voordat je een aankoop- of verkoopbelofte gaat tekenen.

Wat zijn de belangrijkste aspecten van deze beloftes?

  • Bindend karakter: zodra de partijen een akkoord hebben, is dit bindend. Het eenzijdig verbreken van dit akkoord kan leiden tot juridische sancties. Let op, in principe is zelfs een mondeling akkoord – zonder handtekening op papier – bindend.
  • Geldigheidsduur: er wordt doorgaans een termijn opgenomen. Je bent verplicht om binnen die termijn aan je belofte te voldoen. Als koper kun je het beste een ruime termijn nemen, vooral als je bijvoorbeeld hypotheken wilt vergelijken voor de aankoop.
  • Een gedetailleerde beschrijving: Gewoonlijk wordt er in deze overeenkomst ook een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed opgenomen. Zorg ervoor dat je alle zichtbare en bekende gebreken in deze beschrijving vermeldt. Dit helpt om discussies nadien te voorkomen
  • Voorwaarden moeten worden nageleefd: In de praktijk worden er altijd voorwaarden gekoppeld aan de wederzijdse aankoop- of verkoopbelofte. Een goed voorbeeld hiervan is dat je, als verkoper, de woning leeg moet afleveren. Ook het verkrijgen van financiering, zoals een lening bij de bank, is een veelvoorkomende opschortende voorwaarde.

De voordelen van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte

  • Prijs- en voorwaardenzekerheid: het aangaan van een wederzijdse belofte biedt beide partijen juridische zekerheid over de prijs en de voorwaarden van de transactie. Zo weet je wat er verwacht wordt en ben je beschermd tegen onverwachte wijzigingen van de prijs of de voorwaarden.
  • Tijdswinst: door een bindende aankoop- en verkoopbelofte op te stellen, vermijd je dat er opnieuw onderhandeld moet worden wanneer een van de partijen zich bedenkt. De belangrijkste voorwaarden en de prijs staan al op papier, waardoor de overdracht van het vastgoed snel kan verlopen.
  • Bindend voor beide partijen: zowel de koper als de verkoper zijn gebonden aan de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Beide partijen kunnen juridisch gedwongen worden om hun verbintenis na te komen als ze dit nalaten.
  • Bescherming tegen andere potentiële kopers: het aangaan van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte beschermt je tegen andere geïnteresseerde kopers. Door een bindende overeenkomst aan te gaan, kan de verkoper zich verplichten om het huis aan jou te verkopen, zelfs als er andere (hogere) biedingen binnenkomen. Als verkoper heb je dan weer de zekerheid dat de koper de koop zal voortzetten.

Advocaat aankoopbelofte en verkoopbelofte huis

Over overeenkomsten afsluiten rond het verkopen of het kopen van een woning, moet je niet te lichtzinnig denken. Vanaf het moment dat er een (mondeling) akkoord tussen twee partijen is, zijn er bijna altijd juridische gevolgen als dit akkoord niet wordt gerespecteerd. 

Wil je er zeker van zijn dat er geen verrassingen te wachten staan tijdens of na de (ver)koop? Dan kun je vertrouwen op de gespecialiseerde advocaten van Peeters & Hermans om je door dit proces te leiden. Wij kunnen je voorzien van advies op maat, je overeenkomsten opstellen en optimaliseren en indien nodig jouw belangen juridisch verdedigen.

Neem nu via de contactpagina contact met ons op en wij helpen je dan snel verder met al je vragen rond vastgoedrecht.

Optie nemen op een huis

Optie nemen op een huis: wat houdt dit in en wat zijn de voor- en nadelen?

/in /door

Wanneer je een woning wilt kopen, dan wil je zeker niet lichtzinnig beslissingen nemen. Het kopen van vastgoed is een belangrijke beslissing op financieel gebied. Je kunt er dus het beste helemaal zeker van zijn dat je exact krijgt wat je denkt dat je gaat kopen.

Een goede manier om nog enkele andere aspecten van het vastgoed na te kijken, zonder het risico te lopen dat het aan iemand anders wordt verkocht, is een optie nemen. In deze blog lichten we toe wat het nemen van een optie inhoudt en wat de voor- en nadelen hiervan zijn.

Wil je dat een advocaat jou bijstaat bij het vragen of het verlenen van een optie? Heeft de verkoper de voorwaarden van de optie geschonden of zit je met een ander juridisch probleem? De advocaten van Peeters & Hermans in Lier helpen je graag met een oplossing op maat. Neem nu contact met ons op via de contactpagina en wij helpen je dan graag verder.

Wat houdt een optie op een huis nemen in?

Een optie is het recht dat je krijgt om binnen een bepaalde afgesproken termijn het onroerend goed tegen een bepaalde prijs te kunnen kopen. Als koper hoef je de optie niet te lichten dus je kunt de termijn laten verstrijken zonder dat je het onroerend goed hoeft te kopen. 

Hier hangt geen sanctie aan verbonden. Er wordt door de verkoper echter wel vaak een vergoeding gevraagd voor het verlenen van de optie. Wanneer je de optie niet licht, ben je de vergoeding kwijt, licht je de optie wel dan wordt deze meestal in mindering gebracht op de koopprijs.

De verkoper mag in de termijn, die in de optie is bepaald, het onroerend goed niet aan een andere koper verkopen. Doet hij dit wel dan kan er een verplichting tot schadevergoeding ontstaan. De termijn van de optie is in principe vrij te bepalen tussen de koper en de verkoper. In de praktijk duurt het vaak enkele dagen tot enkele weken. 

Optie nemen op een huis: de voordelen

Het nemen van een optie op een onroerend goed, waar jij interesse in hebt, heeft enkele duidelijke voordelen. We zetten ze hier even voor je op een rijtje. 

  • Geeft je meer tijd. Bij het nemen van een grote beslissing op financieel gebied zoals bijvoorbeeld het kopen van vastgoed, geeft een optie je als koper kostbare extra tijd. In deze periode kun je op zoek gaan naar mogelijke gebreken aan de woning of toch nog eens rondkijken of er geen betere alternatieven zijn.
  • Geen andere kopers. Binnen deze termijn kunnen andere kopers de woning niet kopen. Ook wanneer zij een hoger bod uitbrengen dan dat van jou, mag de verkoper de woning niet aan hen verkopen. Uiteraard mag de verkoper het vastgoed wel verkopen aan iemand anders als de termijn van de optie is verstreken en jij de optie niet hebt gelicht. 
  • Geen verplichtingen. Wil je toch niet overgaan tot de koop van het onroerend goed, dan ben je nergens toe verplicht. De verkoper kan je dan niet verplichten om het alsnog te kopen. Let op, het is wel mogelijk dat er door de verkoper een vergoeding wordt gevraagd om je de optie te verlenen.

Optie nemen op een huis: nadelen

Als je als koper een optie neemt, kan dit ook enkele nadelen hebben. Hoewel deze doorgaans niet tegen de voordelen opwegen, is het toch belangrijk om toch de gevolgen van deze nadelen te kennen. 

  • Gunst van de verkoper. De verkoper is niet verplicht om je een optie te verlenen. Hij heeft er natuurlijk alle belang bij dat hij een hoge prijs voor zijn onroerend goed krijgt. Daarom zal de verkoper in de praktijk vaak weigeren om een optie te verlenen of zal daar bepaalde voorwaarden aan verbinden.
  • Een vergoeding. De verkoper kan voor het verlenen van de voorwaarde een vergoeding vragen. In de praktijk komt dit er vaak op neer dat als je de optie niet binnen de bepaalde termijn licht, je dit bedrag kwijt bent. Veel verkopers brengen deze vergoeding, wanneer je de optie wel licht, in mindering op het totaalbedrag. 

Advocaat optie nemen op vastgoed

Het is een goed idee om een gespecialiseerde advocaat eens te laten kijken naar de optie, die je krijgt of wilt gaan verlenen. Zo kun je onaangename verrassingen in de toekomst vermijden en sta je sterk in je schoenen. Ook voor andere aspecten van de koop, de verkoop of de verhuur van vastgoed is een vastgoed advocaat inschakelen een verstandige keuze. 

Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier staat klaar, voor alle juridische vragen die betrekking hebben op vastgoed. Neem contact met ons op en wij voorzien je dan graag van een oplossing op maat. 

 

belangrijke overeenkomsten mede-eigendom

Belangrijke overeenkomsten rond mede-eigendom: wat je moet als mede-eigenaar weten?

/in /door

Als mede-eigenaar weet je dat je met de mede-eigendom niet zomaar kunt doen wat je wilt. Er zijn verschillende overeenkomsten rond het beheer van het gebouw, die tussen de verschillende mede-eigenaren moeten worden gemaakt. In deze blog lichten wij drie van de belangrijkste principes van zo’n overeenkomst toe. 

Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier kan je ook persoonlijk begeleiden met het bemiddelen tussen eigenaren in mede-eigendom en het opstellen en het controleren van de onderlinge overeenkomsten. Neem contact met ons op en wij helpen je graag verder jouw mede-eigendom zorgeloos te beheren.

  1. De basisakte

Het eerste belangrijke document, dat we gaan bespreken, is de basisakte. Dit is de beschrijving van zowel de private als de gemeenschappelijke delen van de eigendom. De basisakte moet drie verschillende zaken verplicht opnemen:

  • Een beschrijving van de gemeenschappelijke delen en een beschrijving van de private delen; 
  • Een duidelijke omschrijving van het gehele onroerende goed;
  • Het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan een privatief deel is verbonden.

Deze beschrijvingen mogen niet te lichtzinnig worden opgenomen. In de praktijk leidt een onduidelijke of een incorrecte basisakte vaak tot onenigheden tussen de mede-eigenaren. Door deze in de basisakte meteen tot in detail te beschrijven staan de andere documenten ook sterker.

In deze basisakte wordt ook per perceel een aandeel in de gemeenschappelijke delen toegewezen. Dit aandeel bepaalt hoeveel elk perceel moet bijdragen aan de gemeenschappelijke delen. Met andere woorden, hoeveel de eigenaar van in privatieve kavel als zijn aandeel voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen moet betalen. 

  1. Reglement van mede-eigendom

In het reglement van mede-eigendom staan alle verplichtingen en afspraken, die de mede-eigenaren zijn overeengekomen. Dit reglement vormt samen met de voornoemde basisakte de statuten.

Let op, in tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden, kan het reglement van mede-eigendom ook enkele zaken rond de private eigendommen regelen. Een veel voorkomend voorbeeld is dat het verboden is om grote appartementen in meerdere kleine studio’s op te splitsen.

In het reglement van de mede-eigendom moeten de volgende zaken staan:

  • De regels rond het bijeenroepen, de werkwijzen en de bevoegdheid van de algemene vergadering van de mede-eigenaren.
  • De sleutel tot de verdeling van de kosten en de lasten voor het onderhoud en reparatie van de gemeenschappelijke delen.
  • Welke rechten en plichten de verschillende mede-eigenaren hebben.
  • Hoe de syndicus van het gebouw wordt benoemd.

Dit reglement moet samen met de basisakte door een notaris in een authentieke akte verleden worden. 

  1. Reglement interne orde

Het reglement interne orde – voorheen bekend als het huishoudelijke reglement – vult het reglement van mede-eigendom verder aan. Hier staan bijkomende afspraken in, die niet in het reglement van mede-eigendom staan. Deze afspraken mogen niet ingaan tegen het reglement van mede-eigendom of wat er in de basisakte staat. Bij twijfel zal wat in de basisakte en het reglement van mede-eigendom staat voorrang krijgen.

In het reglement van interne orde wordt een groot deel van de dagelijkse werking van de mede-eigendom geregeld. Het betreft de gedrags-, leef- en huisregels die binnen het gebouw gelden.

Het reglement van interne orde kan bijzonder ruim geformuleerd zijn. Dit kan echter tot discussies, onduidelijkheden en frustraties leiden. Daarom is het een goed idee om dit document door een advocaat te laten opstellen. Ons advocatenkantoor te lier heeft een ruime ervaring in het contractenrecht en het vastgoedrecht. Wij kunnen u – ongeacht de hoeveelheid mede-eigenaars en type gebouw – bijstaan met een advies op maat. 

Conclusie overeenkomsten mede-eigendom

Als mede-eigenaar van een appartement of een ander gebouw komt er meer kijken dan wat men op het eerste gezicht zou kunnen denken. Vooral in grote gebouwen, waar veel mensen wonen, kan het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen tot discussies leiden.

Door vanaf de start een gespecialiseerde advocaat in de arm te nemen, die de overeenkomsten kan controleren, opstellen en indien nodig kan bemiddelen, bespaar je heel wat tijd, kosten en frustraties.

Heb je een expert nodig om de overeenkomsten rond het mede-eigendom voor je na te kijken of is er een discussie rond de inhoud? Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier helpt je graag met al je vragen en problemen. Neem nu via de contactpagina contact met ons op en krijg advies van een expert in overeenkomsten rond mede-eigendommen.


Mede-eigendom appartement: de belangrijkste principes

/in /door

Meer dan 25% van de Belgen woont in een mede-eigendom, meestal een appartement. Een mede-eigendom van een appartement brengt heel wat extra zaken met zich mee. Zo zijn er specifieke wetten en is burenoverlast een veel voorkomend probleem.

In deze blog gaan we dieper in op het mede-eigendom van een appartement en waarmee je rekening moet houden. Ook geven we advies voor het geval er juridische problemen met de mede-eigenaren ontstaan.

Wat is mede-eigendom van een appartement?

We spreken van mede-eigendom van een appartement als het gebouw of de groep van gebouwen tenminste twee eigenaren heeft. Dit zijn de mede-eigenaren. In het gebouw ben je meestal de eigenaar van het appartement zelf, maar zijn bijvoorbeeld de gangen of de lift mede-eigendom met andere bewoners. Let op, niet alleen bewoners kunnen mede-eigenaren zijn. Ook een rechtspersoon zoals een BV of een VZW kan een mede-eigenaar zijn. 

De belangrijkste aspecten van een appartement in mede-eigendom 

Iedereen is voor de gemeenschappelijke delen verantwoordelijk

Aangezien de mede-eigendommen meerdere eigenaren hebben, zijn deze allen verantwoordelijk voor het beheer ervan. Wanneer het dak van een appartement moet worden hersteld, zullen de lasten proportioneel worden verdeeld. Zo zal een appartement op de begane grond ook moeten bijdragen aan bijvoorbeeld een reparatie aan de lift of het dak. 

Er moeten afspraken worden gemaakt 

Om deze mede-eigendommen te beheren en juridische beslissingen draagkracht te geven, moeten de mede-eigenaren een vereniging van mede-eigenaren oprichten. Dit orgaan legt dan, al dan niet in samenwerking met een advocaat, de afspraken tussen de mede-eigenaren vast.

Deze afspraken worden in de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde vastgelegd. 

De basisakte beschrijft het gebouw en hoe dit onder de verschillende mede-eigenaren is verdeeld. Het reglement van mede-eigendom legt de rechten en plichten van de mede-eigenaren van het appartement vast. En het reglement van interne orde tenslotte, legt de leefregels binnen de mede-eigendom vast. 

De basisakte en het reglement van mede-eigendom worden door de notaris verleden in een akte die de statuten vormt. Deze twee documenten hebben voorrang op het reglement van interne orde. Het is van belang om deze documenten correct en duidelijk op te stellen, zo worden later wijzigingskosten vermeden mocht er toch iets ontbreken of incorrect zijn.

Niet zomaar werken uitvoeren

Wanneer er schade aan de mede-eigendom is of als deze een opfrisbeurt kan gebruiken, mag je niet zomaar werken laten uitvoeren. Er moet volgens de afspraken worden gewerkt, die werden vastgelegd. Doe je dat niet, dan is het mogelijk dat de kosten voor de werkzaamheden niet (of slechts gedeeltelijk) op de mede-eigenaren kan worden verhaald. 

Een advocaat kan helpen met je appartement in mede-eigendom 

Een advocaat kan je met heel wat juridische problemen bijstaan, die kunnen ontstaan als je een appartement in mede-eigendom hebt. Wij zullen hieronder een opsomming geven van enkele zaken waar advocaten mede-eigenaren van appartementen en andere gebouwen vaak mee assisteren. 

Opstellen overeenkomsten tussen mede-eigenaren

Niet correcte of onduidelijk opgestelde reglementen en akten kunnen nadien tot discussies en problemen leiden. Door een advocaat de basisakte en de reglementen van interne orde en van de mede-eigendom na te laten kijken of op te laten stellen, voorkom je onenigheden, zijn alle afspraken direct duidelijk en ook eenvoudiger af te dwingen.  

Een advocaat als syndicus

Voor een gebouw dat uit minimaal twee appartementen bestaat en die van verschillende eigenaren eigendom zijn, moet er een syndicus worden aangesteld. Dit kan één van de mede-eigenaren zijn maar kan ook een professionele syndicus zoals bijvoorbeeld een advocaat zijn. Vooral voor grotere appartementsgebouwen is dit sterk aan te raden. 

Bemiddelen tussen mede-eigenaren

Discussies over het beheer van de mede-eigendom komen maar al te vaak voor. Hoewel heel wat zaken kunnen worden opgelost door goede reglementen, is er soms toch een bemiddelaar nodig. Een bemiddelaar kan als objectieve partij bemiddelen tussen de mede-eigenaren. Zeker wanneer je een rechtsprocedure wilt vermijden of een snelle oplossing wilt vinden, is een advocaat als bemiddelaar inschakelen een goed idee. 

Neem contact op

Heb je een appartement in mede-eigendom of ben je van plan om mede-eigenaar te worden? Neem dan via de contactpagina contact op met Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier en zij helpen je dan graag verder. 

 

Opzeg handelshuur door verhuurder advocaat

Opzeg handelshuur door verhuurder: zo doe je dat!

/in /door

Opzeg handelshuur door verhuurder: zo doe je dat!

 

Als verhuurder de handelshuur opzeggen, kan niet zomaar. Vaak moet je voldoen aan specifieke voorwaarden om (vroegtijdig) de huur van een pand aan een onderneming op te zeggen. Wij laten u in deze blogpost zien hoe de handelshuurovereenkomst kan worden beëindigd en waar u als verhuurder rekening mee moet houden.

 

Heeft u snel een passend juridisch advies nodig of wilt u dat een advocaat naar uw verhuurcontract kijkt? Dan kunt u rekenen op de advocaten van Peeters en Hermans te Lier en Antwerpen. Contacteer ons via de contactpagina en wij helpen u dan graag verder.

Wanneer is er sprake van handelshuur?

Niet elke verhuur aan een onderneming of zelfstandige is handelshuur. Er zijn namelijk enkele cumulatieve voorwaarden waaraan moet voldaan worden. Deze zijn:

  • Er is een huurovereenkomst.
  • Het is een onroerend goed.
  • Gebruikt voor kleinhandel of ambachtsbedrijf.
  • De hoofdbestemming is een handelsactiviteit.

 

Wanneer aan één van deze vier voorwaarden niet is voldaan, kan men dus niet spreken van handelshuur. Weet u niet of u hieraan voldoet of onder welke huurregels uw contract valt? Onze advocaten handelshuur opzeggen helpen u graag verder om dit voor u uit te klaren. 

 

Opzeg handelshuur door verhuurder

Hoe en wanneer kan ik als verhuurder de handelshuur opzeggen?

In principe duurt een handelshuurovereenkomst op zijn minst 9 jaar. Deze lange termijn is ingesteld om de huurder te beschermen en om meer zekerheid te geven. 9 jaar is een lange periode waarin heel wat kan veranderen, dus heeft de wetgever enkele (strikt interpreteerbare) mogelijkheden gegeven om als verhuurder de handelshuur vroegtijdig op te kunnen zeggen. 

1. Contractueel voorzien

 

Als verhuurder is het belangrijk om uzelf in het verhuurcontract maximaal te beschermen. Wanneer u vroegtijdig de handelshuur wilt kunnen opzeggen, dan moet hiervoor een bepaling in het contract staan. 

 

Een contractuele voorziening om als verhuurder de handelshuurovereenkomst op te zeggen, is niet genoeg. Daarnaast zijn er naast deze bepaling nog enkele andere voorwaarden waaraan u moet voldoen. 

 

Zo moet de vooropzeg op zijn minst 1 jaar (één jaar) zijn en moet u of een familielid binnen 6 maanden na het einde van de verhuur een commerciële of ambachtelijke activiteit in het pand gaan uitvoeren. 

 

Daarnaast kan de opzeg pas bij het verstrijken van een driejaarlijkse periode. In concreto dus het derde of zesde jaar van het contract. 

 

Het is ook mogelijk om de handelshuur zonder een specifieke reden op te zeggen, echter dan moet u de huurder een uittredingsvergoeding betalen, die overeenkomt met 36 maanden huur. 

 

2. In overeenstemming met de huurder

 

Het is mogelijk om het beëindigen van de huur ook in der minne te regelen. De precieze omstandigheden kunnen hiervan onderling worden bepaald. Zo kunt u de huurder uitkopen of deze toelaten om onder te verhuren. 

 

Let op, het is verstandig om dit akkoord door de vrederechter te laten vastleggen, anders kan de huurder mogelijk de nietigheid van uw overeenkomst inroepen. 

 

3. De hernieuwing weigeren

 

Wanneer de verhuurtermijn er bijna op zit, kunt u de vraag tot hernieuwing van de huurder weigeren. De hernieuwing weigeren kan echter niet zomaar. U moet een goede reden voor die weigering geven en dus gemotiveerd weigeren. 

 

Daarnaast moet u als verhuurder ook tijdig reageren op de vraag van de hernieuwing van de handelshuur. Doet u dat niet, dan kunt u een schadevergoeding tot drie jaar huur verschuldigd zijn. 

 

Wanneer de huurhernieuwing niet of niet correct wordt aangevraagd, dan kunt u weigeren zonder een reden en eindigt de huur op de contractueel bepaalde einddatum. Het beste dekt u zich in tegen discussies door dit per aangetekende brief aan uw huurder te bevestigen. 

 

4. De ontbinding eisen

 

De opzeg van de handelshuur door de verhuurder kan ook via de rechtbank verlopen. Wanneer de huurder de bepalingen in het huurcontract niet nakomt – zoals bijvoorbeeld nalaat om huur te betalen – kan de ontbinding via de rechtbank worden afgedwongen.

 

Wanneer u juridische stappen wilt ondernemen, is het van belang dat u een gespecialiseerde advocaat handelshuur en vastgoedrecht in de arm neemt. Onze advocaten in Lier en Antwerpen hebben de nodige ervaring en expertise om u hierin te begeleiden. 

Wat als de handelshuur niet correct door de verhuurder wordt opgezegd?

 

De opzeg van de handelshuur door de verhuurder is dus onderworpen aan meerdere wettelijk bepaalde regels. Zoals eerder al aangehaald, kan er een significante schadevergoeding verschuldigd zijn wanneer de handelshuur niet correct wordt opgezegd. De wet bepaalt een schadevergoeding van tot wel 3 jaar huur. 

 

Aangezien er bij het opzeggen van de handelshuur door de verhuurder significante financiële gevolgen kunnen zijn, laat u zich het beste bijstaan door een expert in handelshuur zoals ons kantoor. 

 

Nog vragen over dit blog of wilt u graag geholpen worden door ons advocatenkantoor? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. 

Advocaat handelshuur Antwerpen - Lier

Advocaat handelshuur Antwerpen – Lier

/in /door

Advocaat handelshuur Antwerpen – Lier

 

Bent u als huurder of verhuurder op zoek naar een advocaat handelshuur? Dan kunt u vertrouwen op Advocatenkantoor Peeters & Hermans om u van A tot Z bij te staan. Wij hebben de specialisatie en de ervaring in huis om u praktisch advies te geven en u tot in de rechtbank te vertegenwoordigen. 

 

Neem nu contact op met ons advocatenkantoor via de contactpagina en dan helpen wij u graag vrijblijvend verder met al uw juridische vragen of problemen.

Wat kan een advocaat handelshuur voor u doen?

 

Wanneer u een handelspand verhuurt of huurt, zijn de (financiële) belangen vaak significant. Een specialist in vastgoedrecht en handelshuur is dan zeker geen overbodige luxe. Als advocaat handelshuur kunnen wij u bijstaan met alle mogelijke vragen of conflicten, die u kunt hebben. 

Adviseren

Ook als u geen juridisch geschil heeft, kan de expertise van een gespecialiseerde advocaat handelshuur van onschatbare waarde zijn. Zo kan deze uw contract nalezen of opstellen zodat u tijdens of na de huur niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

 

Ook kan een advocaat u begeleiden bij het opstellen van een plaatsbeschrijving of adviseren of dit type huur wel de beste keuze is en of deze huurregels voor uw situatie wel relevant zijn. 

 

Advocaat handelshuur lier

 

Begeleiding bij handelshuurgeschillen

 

Een advocaat handelshuur kan u ook bijstaan bij allerlei geschillen inzake de handelshuur. Deze ondersteuning geldt niet alleen voor de rechter, maar kan ook uit bemiddeling tussen twee partijen bestaan. Enkele geschillen waar wij u mee kunnen helpen zijn:

 

  • Huurachterstand: is er een betalingsachterstand van uw huurder of meent de verhuurder dat u onterecht een huurachterstand heeft? Dan kunnen wij u snel het nodige advies geven.
  • Herstellingen: bepaalde herstellingen in het pand zijn voor de huurder, andere voor de verhuurder. Een geschil rond een herstelling kan leiden tot een verzuurde relatie. Snel duidelijkheid laten scheppen, is daarom sterk aan te raden.
  • Huurhernieuwing: wilt u de huurhernieuwing weigeren of wilt u een weigering aanvechten. Dan is het advies en de expertise cruciaal. De belangen en de gevolgen zijn namelijk immens. 
  • Huurcontract opzeggen door verhuurder: wilt u als verhuurder de huur opzeggen? Dan zijn er enkele belangrijke voorwaarden waaraan u moet voldoen. Als u een huurder bent en de verhuurder zegt onterecht op, dan kunt u een significante schadevergoeding tegemoet zien.
  • Huurcontract opzeggen door huurder: heeft uw huurder de huur niet correct opgezegd of wilt u als huurder geen risico’s lopen? Dan kunnen wij u professioneel door dit proces begeleiden. 
  • Huurwaarborg: een vaak voorkomend twistpunt is de huurwaarborg. Meent u dat deze onterecht (deels) wordt ingehouden of wilt u sterk in uw schoenen staan wanneer u deze aanspreekt? Dan kunt u vertrouwen op Advocatenkantoor Peeters & Hermans. 

 

Uiteraard kunnen wij u ook met raad en daad bijstaan als u een ander geschil heeft dan deze hiervoor genoemd. 

Waarom u het beste een gespecialiseerde advocaat handelshuur inschakelt

 

De handelshuur is onderworpen aan verschillende strikte regels. Zo moet u als verhuurder de mogelijkheid tot opzeggen contractueel voorzien. Doet u dit niet, dan zult u in principe 9 jaar lang uw pand aan de verhuurder moeten verhuren. 

 

Het vroegtijdig of verkeerd opzeggen van de handelshuur kan u duur komen te staan. Zo kunt u de huurder een schadevergoeding van maar liefst 36 maanden huur verschuldigd zijn. 

 

Ook als huurder is het belangrijk om waakzaam te zijn. Zo kan een onjuist aangevraagde huurhernieuwing leiden tot een weigering van de verlenging van het huurcontract. 

 

Een gespecialiseerde advocaat kan u met elk aspect van de handelshuur helpen. Van het opstellen en het nalezen van het contract tot het juridisch afdwingen van de verlenging en het opzeggen ervan, onze advocaten staan voor u klaar. 

 

Heeft u een advocaat in Antwerpen nodig of een advocaat in Lier om u bij te staan bij een zaak over handelshuur? Onze gespecialiseerde advocaten handelshuur helpen u graag verder bij elk aspect van het contract- en vastgoedrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op via de contactpagina en wij helpen u dan graag zo snel mogelijk verder.

 

Bouwgeschil advocaat wat doen

Wanneer schakel je een advocaat bouwgeschillen in?

/in /door

Zowel bouwheren als aannemers komen er vaak mee in aanraking: bouwgeschillen. Dit hoeft niet alleen te gaan over een kleine onenigheid over details, maar kan ook over de fundamentele elementen van de constructie gaan. De vraag die direct bij veel mensen opkomt is: wanneer schakel je een advocaat bouwgeschillen in en welke acties kun je eerst zelf ondernemen?

Wat kun je zelf doen wanneer je een bouwgeschil hebt?

Een bouwgeschil begint meestal wanneer de bouwheer aan de aannemer laat weten dat hij/zij de oplevering van de werken weigert of dat de kwaliteit van de huidige werken niet voldoet. Ook een (significante) vertraging, een offerteprijs die niet overeenstemt met de aangerekende prijs of een onduidelijke overeenkomst kunnen aanleiding tot geschillen geven. 

De eerste stap die je het beste zet, is een derde (onafhankelijke) partij inschakelen om een objectieve analyse van het geschil te maken. Is er een probleem met de gebruikte materialen, dan kun je een andere bouwfirma of een expert vragen om een expertenverslag hierover te maken. Is er een probleem met de contracten, dan kun je deze op wettelijkheid laten toetsen door een advocaat bouwgeschillen. Deze eerste stap is echter niet verplicht, maar zorgt er wel voor dat je sterker in je schoenen staat. 

De tweede stap, wanneer er geen antwoord op je grieven komt of als je niet tevreden met het antwoord bent, is het sturen van een aangetekende brief. In deze aangetekende brief wijs je de tegenpartij duidelijk op de tekortkomingen en geef je een realistische deadline waarbinnen je deze problemen opgelost wilt zien.

Wordt er niet (adequaat) gereageerd op je aangetekende brief? Dan kun je het beste een advocaat bouwgeschillen inschakelen. 

Wat kan een advocaat bouwgeschillen voor je doen?

Wanneer je voor je bouwgeschil een advocatenkantoor inschakelt, gaat alles meestal een stuk vlotter. Veel bouwheren en aannemers reageren pas wanneer het duidelijk is dat je het bouwgeschil serieus neemt. De ondersteuning van een advocaat is meestal een teken dat ze dit geschil snel willen oplossen.

Het eerste wat een advocaat bouwgeschillen in veel gevallen doet, is het aanschrijven van de andere partij. Hierin wordt aangegeven dat dit een laatste kans is om dit spontaan binnen een redelijke termijn op te lossen. 

Heeft de partij hier oren naar, maar zelf nog opmerkingen? Dan is bemiddeling mogelijk en kun je waarschijnlijk samen met de andere partij en de advocaten en/of bemiddelaars onderling dit geschil oplossen. Dit is een goedkope en vlotte oplossing, die bindende gevolgen heeft voor de partijen, die tot overeenkomst komen.

Wil de andere partij niet meewerken aan het oplossen van het bouwgeschil? Dan is een gerechtelijke procedure bij de rechtbank de enige oplossing. Hoewel dit duurder is dan bemiddeling, bestaat er wel een mogelijkheid om je kosten (integraal) op de verliezende partij of op je rechtsbijstandverzekering te verhalen. Hoewel een rechterlijke uitspraak krijgen langer duurt, heeft deze uitspraak wel de meeste draagkracht. 

Advocaat bouwgeschillen regio Gent – Lier

 

Het in de arm nemen van een advocaat voor je bouwgeschil kan een grote stap zijn. Peeters & Hermans maakt dit echter zo eenvoudig mogelijk door altijd transparant te communiceren en elke zaak op mensenmaat te behandelen. 

Advocatenkantoor Peeters & Hermans heeft in de regio Lier en daarbuiten een extensieve ervaring met het verdedigen van de rechten van bouwheren en aannemers. Wij proberen altijd een optimale oplossing voor je zaak te vinden en het geschil zo snel mogelijk op te lossen. 

Heb je in Oost-Vlaanderen een advocaat bouwgeschillen nodig? Dan is Peeters & Hermans het advocatenkantoor bij uitstek om je bij al je bouwgeschillen in de regio Gent – Lier bij te staan. 

Heb je een juridische vraag of weet je niet of je geschil een bouwgeschil is? Neem dan gerust contact met ons op via info@peetersenhermans.be of via onze contactpagina. 

Te restrictieve aansprakelijkheidsbeperkingen in een aannemingsovereenkomst ook t.a.v. Vereniging van mede-eigenaars (VME) nietig

Te restrictieve aansprakelijkheidsbeperkingen in een aannemingsovereenkomst ook t.a.v. Vereniging van mede-eigenaars (VME) nietig

/in /door

Te restrictieve aansprakelijkheidsbeperkingen in een aannemingsovereenkomst ook ten aanzien van een Vereniging van mede-eigenaars (VME) nietig

Inhoudstafel

Staan er aansprakelijkheidsbeperkingen in uw aannemingsovereenkomst(en)? Een slecht opgestelde aansprakelijkheidsbeperking kan vergaande gevolgen hebben wanneer er iets misgaat met de aanneming. Laat u daarom bijstaan door een expert zodat u zonder zorgen kunt ondernemen en bouwprojecten kunt uitvoeren. 

Wat u moet weten over aansprakelijkheidsbeperkingen ten aanzien van een Vereniging van mede-eigenaars

Er verschijnt steeds vaker rechtspraak die clausules uit aannemingscontracten onder de loepe nemen die de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken (erg strikt) beperken in de tijd. Voormelde rechtspraak bestempelt zulke clausules steeds vaker als “onrechtmatig” en dus nietig.

De wettelijke basis

Doorgaans handelt deze rechtspraak over de (aannemings)contracten die aannemers, architecten, bouwpromotoren sluiten met “consumenten” en wordt verwezen naar het Wetboek Economisch Recht, meer bepaald het hoofdstuk omtrent de Onrechtmatige Bedingen ten opzichte van consumenten (art. VI.82 tot VI.87 WER).

Wat de rechtbank zegt over te restrictieve aansprakelijkheidsbeperkingen

Maar ook een aansprakelijkheidsbeperking ten aanzien van een Vereniging van mede-eigenaars (VME), werd onlangs als “nietig” beschouwd. Zo oordeelde de Rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, Afdeling Antwerpen in haar vonnis van 16 april 2021 dat het loutere gegeven dat de VME ‘rechtspersoonlijkheid’ bezit en daardoor niet als ‘consument’ kan worden aanzien (in de zin van artikel I.1, 2° WER), leidt er niet toe dat de betreffende aansprakelijkheidsbeperkingen haar zouden kunnen worden tegengeworpen. 

Immers, zo oordeelde de Rechtbank, behoort deze verbintenis tot de essentie zelf van de overeenkomst, waardoor de bouwpromotor zich hiervan niet rechtsgeldig kan bevrijden. Anders oordelend, zo stelt de Rechtbank, zou een dergelijke exoneratieclausule elke zin en betekenis aan de overeenkomst ontnemen. 

Advocatenkantoor Peeters & Hermans: expert in aannemingsovereenkomsten te Lier

Heeft u een passend advies op maat nodig of wilt u dat een expert uw aannemingsovereenkomsten opstelt? Advocatenkantoor Peeters & Hermans  is de specialist in Bouwrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op en wij helpen u graag verder om uw contracten te optimaliseren.