Artikelen door

Onvergund gebouw buur en vordering tot afbraak

Onvergund gebouw buur en vordering afbraak

Op ons Advocatenkantoor Lier behandelden we recent een dossier waarbij een grondeigenaar regio Lier ons verzocht om advies en bijstand inzake een gebouw dat de eigenaar van het naastgelegen perceel had opgericht zonder daarvoor een omgevingsvergunning aan te vragen.

In dit dossier refereerden wij naar een recent vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge (15/feb/’22), dat oordeelde over de vordering tot afbraak van een gebouw (tuinconstructie) op het naburige perceel dat was opgericht zonder de vereiste omgevingsvergunning. 

Onvergund gebouw en vordering afbraak – Oordeel rechtbank

Het oordeel van voormelde Rechtbank deelt zich op in twee onderdelen: of er schade is voor het naastgelegen perceel door de onvergunde constructie en of de vordering tot afbraak van een onvergunde constructie rechtsmisbruik is. 

1. Is er schade voor het naastgelegen perceel door de onvergunde constructie?

Het eerste onderdeel behandelt de vraag of ten gevolge van de onvergunde constructie schade vast te stellen is in hoofde van de eigenaar van het perceel dat gelegen is naast het perceel waarop de onvergunde constructie werd opgebouwd.

Volgens voornoemde Rechtbank staat de fout (bouwen onvergunde constructie) vast. 

Immers oordeelt voormelde Rechtbank dat de constructie zichtbaar is vanaf de eigendom van de nabuur. Ook het omgekeerd geldt volgens voormelde Rechtbank: inkijk in de tuin van de nabuur is mogelijk vanaf de onvergunde constructie.

Normaal gezien bestaat het herstel van schade er in dat de onvergunde constructie moet worden afgebroken, hetgeen een toepassing zou zijn van de algemene regel tot herstel in natura (Cassatie 5/sept/’18).

2. Is vordering tot afbraak van onvergunde constructie rechtsmisbruik?

Het tweede onderdeel behandelt de vraag of de vordering tot afbraak van een onvergunde constructie bij uw buur geen rechtsmisbruik uitmaakt. 

Wat dit aspect betreft, oordeelde voormelde Rechtbank dat de algemene regel waarbij schade in beginsel in natura dient te worden herstel, begrensd wordt door (het verbod op) rechtsmisbruik.

Aldus stelt zich de vraag wanneer er sprake is van rechtsmisbruik en/of dit rechtsbeginsel toe te passen is op de casus waarbij een nabuur de afbraak vordert van een onvergunde constructie bij diens nabuur.

Bestanddelen van rechtsmisbruik bij vordering tot afbraak

De algemene regel rond rechtsmisbruik stelt dat men kan spreken van rechtsmisbruik, zodra men een recht uitoefent op een dusdanige manier dat deze uitoefening “kennelijk” de grenzen overschrijdt van een voorzichtige en bedachtzame uitoefening van dat recht. 

1. Onaanvaardbare uitoefening recht 

Doordat verwezen wordt naar een ‘kennelijke’ uitoefening van een recht buiten haar voorzichtige en bedachtzame uitoefening,  betekent dat de bevraagde rechter voornoemde ‘overschrijding’ slechts marginaal mag aftoetsen. Hetgeen dan weer betekent dat de bevraagde rechter de uitoefening van een recht (in casu de vordering tot afbraak onvergunde constructie bij de nabuur) slechts kan afwijzen/doorbreken, indien het gaat over een flagrant onaanvaardbare uitoefening van dat recht.

2. Staat voordeel uitoefening in verhouding tot nadeel

Tevens zal de bevraagde rechter moeten nakijken of het voordeel van de uitoefening van een recht (in casu de vordering tot afbraak onvergunde constructie bij de nabuur) in verhouding staat tot de schade die hiermee aan de andere partij wordt berokkend (in casu de verplichte afbraak van een onvergunde constructie).

Zo kan onder meer verwezen worden naar navolgende situaties, die rechtsmisbruik uitmaken:

 

  • De uitoefening van een recht met uitsluitend het oogmerk een ander schade te berokkenen;
  • De uitoefening van een recht zonder enig nut voor de houder van dat recht;
  • De uitoefening van een recht  op een wijze die het meeste nadeel berokkend aan een derde;

 

Conclusie: gevolgen op de vordering tot afbraak bij vaststelling rechtsmisbruik

Indien de bevraagde rechter vaststelt dat een bepaalde uitoefening van een recht (in casu de verplichte afbraak van een onvergunde constructie) rechtsmisbruik uitmaakt, zal hij de uitoefening  ervan moeten herleiden tot een normale uitoefening.

Deze herleiding kan zo ver gaan dat de houder van het recht kan worden ontzegd om zich op het betreffende recht te beroepen. Dan wel, zal de bevraagde rechter moeten bevelen dat de schade die ingevolge het rechtsmisbruik wordt veroorzaakt, wordt hersteld door diegene die zich schuldig maakte aan rechtsmisbruik.

In dit concrete geval oordeelde de Rechtbank dat -om het hoger geschetste rechtsmisbruik te beoordelen en dus ‘de werkelijke impact of schade ten gevolge van de niet vergunde constructie in te schatten’ – zij een plaatsopneming beval. 

Dit wordt ongetwijfeld vervolgd. 

Heb je nog vragen over deze casus of een juridisch probleem waar je een gespecialiseerde advocaat voor nodig hebt? Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier kan je bijstaan met al je juridische geschillen en je een passend advies op maat verschaffen. Neem nu contact met ons advocatenkantoor op en wij helpen je zo snel mogelijk verder.

De aannemer werkt niet af – hoe los je dit op?

De aannemer werkt niet af - hoe los je dit op

Jij en de aannemer hebben een datum afgesproken wanneer de werkzaamheden voltooid moeten zijn. Je stelt echter vast dat de aannemer de werkzaamheden heeft stopgezet of op de afgesproken datum helemaal niet klaar blijkt te zijn. Ons advocatenkantoor geeft je graag advies over wat je moet doen wanneer je aannemer de vooraf overeengekomen uitvoeringstermijn niet respecteert of als je dit scenario wilt voorkomen.

Wanneer mag de aannemer wel buiten de uitvoeringstermijn opleveren?

In bepaalde gevallen mag de aannemer tijdelijk de werkzaamheden stopzetten en buiten de afgesproken termijn opleveren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer te maken krijgt met overmacht, er sprake is van weerverlet (meestal omschreven in de aannemingsovereenkomst) of wanneer je onderling overeenkomt dat de uitvoeringstermijn wordt verlengd. 

 

Wat is overmacht bij een overeenkomst van aanneming?

In het Belgisch recht kan een medecontractant de uitvoering van de overeenkomst opschorten wanneer er sprake is van overmacht. Daarvoor moet er aan twee voorwaarden zijn voldaan. 1. De omstandigheden zijn van die aard dat het (tijdelijk) onmogelijk wordt om de contractuele verplichtingen na te komen en 2. Deze omstandigheden mogen niet aan de aannemer te wijten zijn. 

Een veelvoorkomende reden voor overmacht is een sterke en onvoorziene stijging van de grondstofprijzen. Deze stijging moet van dien aard zijn dat zij niet in verhouding staat met de eerder afgesproken aannemingsprijs.  

De aannemer zal verplicht zijn de situatie van overmacht te melden aan zijn bouwheer op het ogenblik dat deze situatie zich voordoet.

 

Wat is weerverlet bij een overeenkomst van aanneming? 

Weerverletdagen zijn dagen waarop als gevolg van het slechte weer in de bouw niet gewerkt kan worden. Daardoor kan de werf voor een bepaalde tijd stilgelegd worden. De aannemer kan echter niet zelf kiezen wanneer er sprake is van weerverlet. 

De enige instantie die dit kan doen is het KMI, want deze legt de weerverletdagen officieel vast. In principe kun je voor deze vertraging geen vergoeding krijgen. Bovendien hangt weerverlet uiteraard af van de aard van het werk: een dakwerker zal zich gemakkelijker kunnen beroepen op weerverlet dan de schrijnwerker die een keuken installeert. In bepaalde gevallen, wanneer de aannemer weerverlet te vaak en onregelmatig inroept, is dit wel mogelijk. In dat geval is de bijstand van een advocaat geen overbodige luxe. 

 

Wat je het beste kunt doen wanneer de aannemer niet oplevert

Wanneer de aannemer zijn werkzaamheden niet op tijd afwerkt, zal je de aannemer in gebreke moeten stellen. Dit doe je schriftelijk met een aangetekende brief en het liefst in combinatie met een e-mail. 

In deze ingebrekestelling kan je het beste een omschrijving geven van de werkzaamheden, die alsnog moeten worden verricht en een realistische deadline stellen waarin de werkzaamheden moeten zijn afgerond. 

Deze ingebrekestelling dient ervoor om de aannemer toch nog een kans te geven om de werken uit te voeren. Tegelijk bouw je ook een sterker dossier op voor het geval de aannemer weigert om verder te werken. 

Blijft deze ingebrekestelling zonder gevolg? Dan zal je naar de rechter moeten stappen om de overeenkomst te laten ontbinden. Door tijdig te handelen en de aannemer vooraf aangemaand te hebben om de werkzaamheden alsnog uit te voeren, heb je in de meeste gevallen een sterk dossier als dit geschil voor de rechter komt. 

De overeenkomst zelf -zonder dossieropbouw- ontbinden kan, afhankelijk van het contract, het risico inhouden dat je een schadevergoeding verschuldigd bent aan de aannemer. Een advocaat, beter vroeg dan laat!

 

Advies om te vermijden dat een aannemer niet meer komt opdagen 

Het vermijden dat een aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, begint met een goede overeenkomst. Neem in het contract niet alleen een termijn op wanneer de werkzaamheden moeten zijn afgewerkt, maar koppel hier ook een sanctie aan. Zo wordt het mogelijk om een schadevergoeding per kalenderdag te vragen als de werkzaamheden te laat zijn opgeleverd of dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden wanneer de termijn van de oplevering overschreden wordt. 

De ingebrekestelling van de aannemer kun je ook door een advocaat laten opstellen. In veel gevallen maakt dit op een onwillige aannemer meer indruk dan wanneer je zelf een aangetekende brief stuurt. Een goede advocaat met een specialisatie in aannemingsrecht weet ook exact wat in deze ingebrekestelling moet worden opgenomen om een sterk(er) dossier voor een eventuele rechtszaak op te bouwen. 

Heb je te maken met een aannemer die niet komt opdagen of wil je een solide contract laten opstellen om onaangename verrassingen te vermijden? Neem dan vrijblijvend contact op met Advocatenkantoor Peeters & Hermans. Wij helpen je graag verder met vragen over het bouw- of aannemingsrecht en het oplossen van je juridische problemen en conflicten, die voortvloeien uit een aannemingsovereenkomst.

Je aannemer verbreekt het contract: dit moet je weten

Het komt soms voor dat de aannemer zomaar zijn werk staakt of weigert om de afgesproken werken uit te voeren. De aannemer laat daarmee impliciet of expliciet weten dat hij het contract verbreekt. Hij doet dit door niet meer op te komen dagen, door zijn materiaal mee te nemen of door uitdrukkelijk te laten weten dat hij het contract verbreekt. Als bouwheer hoef je dit in de meeste gevallen niet zomaar te aanvaarden.

Advocatenkantoor Peeters & Hermans te Lier heeft een grondige specialisatie inzake bouwrecht en overeenkomsten met aannemers. Op basis van onze ervaring en expertise vertellen we je in deze blog wat de gevolgen zijn als een aannemer de werken stopzet en welke stappen je moet ondernemen wanneer dit voorkomt. 

Wat zegt de wet over het verbreken van een aannemingsovereenkomst?


De wet (artikel 1794 BW) geeft de opdrachtgever een eenzijdig verbrekingsrecht. De aannemer heeft dus geen in de wet vastgelegd verbrekingsrecht met betrekking tot de aannemingsovereenkomst. Het verbreken van het contract door de opdrachtgever is mogelijk wanneer de aannemer schadeloos wordt gesteld. Er moet geen fout gemaakt zijn door de aannemer om een beroep te kunnen doen op dit recht en als opdrachtgever ben je geen enkele verantwoording verschuldigd.


Het is belangrijk om te weten dat de aannemer dit recht niet tegen jou als opdrachtgever kan inroepen. De aannemer heeft dit recht niet en kan dus niet zomaar de geplande of de begonnen werken tot een halt roepen. 

Manieren waarop de aannemer het contract verbreekt

De definitieve stopzetting van de werken


Het kan voorkomen dat de aannemer de werken volledig stopzet. Dit kan hij echter niet zomaar doen. De aannemer moet, voor hij dit kan doen, de opdrachtgever schriftelijk op de hoogte brengen en de mogelijkheid geven om de reeds uitgevoerde werken te betalen, na verrekening van de schade die de opdrachtgever zal ondervinden door de stopzetting van de werken door de aannemer. 


Daarnaast is het ook van belang om in acht te houden wat het contract stelt. Het is goed mogelijk dat hier enkele relevante bepalingen in staan die invloed hebben op deze situatie. 


In het geval dat je de werken laat uitvoeren als consument en niet voor beroepsdoeleinden, dan heb je vaak aanvullende rechten op grond van het consumentenrecht. Een belangrijk voorbeeld hiervan is de wederkerigheid van schadevergoedingen. Neemt de aannemer een schadevergoeding in het contract op wanneer de opdrachtgever het contract verbreekt, dan geldt deze bepaling in principe ook voor de aannemer als hij de overeenkomst verbreekt.

De opschorting van de werken tot je (bij)betaalt


Een vaak voorkomend probleem is dat de aannemer -al dan niet terecht- de werken stopzet wanneer hij een betaling voor diens prestaties wil zien. In sommige gevallen is de aannemer in zijn recht en behoort deze actie tot diens mogelijkheden. 


Echter moeten er een paar juridische voorwaarden – zoals de aangetekende ingebrekestelling – worden vervuld vooraleer hij de werken tijdelijk mag opschorten. 

Wat gebeurt er met de materialen en uitgevoerde werken van de aannemer?

Reeds gebruikte materialen kan de aannemer niet terugnemen. Een voorbeeld hiervan zijn bijvoorbeeld leidingen of vloerverwarming. Dit is namelijk door de plaatsing in het vastgoed het eigendom van de opdrachtgever geworden. Ook wanneer het betalen van de materialen of van de opdracht nog niet heeft plaatsgevonden. 


Materialen die nog niet gebruikt zijn en waarvoor de aannemer nog geen betaling heeft ontvangen mag de aannemer niet zomaar terugnemen als deze op de werf staan. De aannemer kan dit enkel doen als dit eigendomsvoorbehoud expliciet in de overeenkomst staat die jij hebt getekend. 


Wat te doen wanneer de aannemer de overeenkomst stopzet


Wanneer het contract is verbroken door de aannemer middels een expliciete stopzetting of door de werken stil te leggen, dan moet je de aannemer in gebreke stellen. Je roept de aannemer op om de werken alsnog uit te voeren of om de aannemingsovereenkomst te verbreken. In deze ingebrekestelling kun je een schadevergoeding eisen voor de werkelijk geleden schade. 


Het is mogelijk dat de aannemer dit betwist, wil onderhandelen over de opdracht of de schade, of helemaal niets van zich laat weten. In dat geval kun je je het beste laten bijstaan door een advocaat met een grondige specialisatie in dit rechtsgebied om een optimale uitkomst van het geschil te bekomen. 

 

Heb je begeleiding nodig met de ingebrekestelling van de aannemer wanneer hij het contract verbreekt? Wil je je rechten verdedigen wanneer de aannemer niets meer van zich laat weten? Dan kan je vertrouwen op Advocatenkantoor Peeters & Hermans om je rechten tot het uiterste te verdedigen en een passende juridische oplossing voor jouw probleem te vinden. Contacteer ons vandaag nog. 

Afwijkingen en mogelijkheid opheffen verouderde plannen en voorschriften

Naast de mogelijkheid om af te wijken van verouderde verkavelingsvoorschriften en BPA’s van meer dan vijftien jaar oud bij de beoordeling van vergunningen, zal het vanaf 7 maart 2019 ook mogelijk zijn voor besturen om verouderde voorschriften van algemene plannen van aanleg (APA), bijzondere plannen van aanleg (BPA) en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) op te […]

Codextrein ruimtelijke ordening gepubliceerd

Het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving werd op 20 december 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Het decreet zal gefaseerd in werking treden. De Codextrein bevat diverse wijzigingen aan de VCRO.

RvVb schorst bij UDN

Het bouwrijp maken van een terrein als bewijs van de uiterst dringende noodzakelijkheid, gaf in een recent arrest van 4 juli 2017 aanleiding tot een schorsing bij uiterst dringende noodzakelijkheid bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.